巴曙松 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長
2011年以來，當針對房地產(chǎn)市場的緊縮調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監(jiān)管相疊加，當針對開發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調(diào)控手段與行政化限購令的直接干預(yù)措施相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨中國房地產(chǎn)市場起步以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
短期來看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入去庫存階段：1)目前的周轉(zhuǎn)期即從拿地到銷售回款的周期約為 40個月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時45個月的周轉(zhuǎn)期相比已經(jīng)相差無幾。 2)2012年約計有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。
中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生，而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對策略則可能是：1)降價，從城市居民收入可承受能力測算，一線城市的平均房價降幅應(yīng)在20%～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市基本合理，降價空間不大。 2)布局三四線城市；3)產(chǎn)業(yè)外資本進入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉(zhuǎn)；4)金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向。 5)定位高端的開發(fā)商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現(xiàn)價值的提升。
從這輪調(diào)整的宏觀沖擊看，房地產(chǎn)銷量增速已經(jīng)開始明顯下滑、保障房全開工之后對沖效應(yīng)減弱之后四季度房地產(chǎn)新開工也將出現(xiàn)明顯減速，進一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節(jié)性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個位數(shù)甚至負增長的概率變大，市場出現(xiàn)明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大。
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本文標題：巴曙松：房地產(chǎn)業(yè)面臨第一次真正意義大調(diào)整
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