11月7日晚，綠城集團(tuán)開始了“理想起航”校園招聘全國(guó)十城的最后一站，在華南理工大學(xué)的人文報(bào)告館，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理韓波坦承地說：“綠城之道，在于始終以理想主義為指引，而廣州是綠城集團(tuán)最重視的一個(gè)大站，綠城希望從這里走出人才資源華南布局的第一步。”
理想主義的綠城17年來始終專注于開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，這在業(yè)界素有口碑。但近期綠城卻一直處于公眾質(zhì)疑的風(fēng)暴眼中：在不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，綠城因“信托門”事件而引發(fā)資金鏈問題，一度將綠城推進(jìn)“被破產(chǎn)”傳言中。盡管深陷多方窘境，但從10月中旬開始，綠城在全國(guó)11所高校中開始大肆招兵買馬，200個(gè)職務(wù)收到全國(guó)2.5萬份重點(diǎn)高校的學(xué)生申請(qǐng)。“綠城著力于打造中國(guó)地產(chǎn)界的頭等艙。”這位綠城高層中最年輕的70后執(zhí)行總經(jīng)理在接受南都記者采訪時(shí)依然難掩自己的理想主義情懷，對(duì)于當(dāng)下的形勢(shì)，韓波表示，目前綠城并沒有停工的項(xiàng)目，當(dāng)前情況下加快項(xiàng)目開發(fā)周期，除了高端產(chǎn)品，綠城產(chǎn)品線將會(huì)更加豐富，但這還是要依照地價(jià)而定。
團(tuán)購只是正常的商業(yè)合作
南都：市場(chǎng)傳言綠城正考慮出售項(xiàng)目提振現(xiàn)金流，是這樣嗎？
韓波：這件事情不太清楚，宋總(綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平)應(yīng)該有他的考慮。
南都：阿里巴巴(微博)團(tuán)購的事情您如何看？
韓波：阿里巴巴團(tuán)購綠城三個(gè)樓盤的事情，我覺得網(wǎng)上有一個(gè)評(píng)論還是講得非常好的，原本就是兩個(gè)公司雙贏的事情結(jié)果卻被說成馬云(微博)援手，這個(gè)我覺得稍微過了一點(diǎn)。相當(dāng)于團(tuán)購嘛，只不過就是有這么個(gè)平臺(tái)，也是一種簡(jiǎn)單的商業(yè)模式嘛，沒有到浙商義薄云天那種高度。
南都：除了阿里巴巴還有哪些企業(yè)在團(tuán)購？對(duì)綠城來說，年底是保量還是保價(jià)？
韓波：現(xiàn)在還沒有，今年的銷售跟我們的年度計(jì)劃比還是有一些差距，當(dāng)然我們還在努力，也是在想一些辦法。我們公司有9個(gè)執(zhí)行總經(jīng)理，我是管工程這一塊的，銷售業(yè)務(wù)不歸我。今年的施工面積跟計(jì)劃比會(huì)有所減少，但不是因?yàn)閯e的原因，而是因?yàn)槭┕みM(jìn)度來不及、前期工作有所延后等因素，但是今年的開工完成率是有保證的，不會(huì)受影響。今年的在建面積大約是1800萬平方。
南都：綠城明年的開工量如何？
韓波：明年開工量的判斷估計(jì)要到12月初才能做出，有很多方面考量因素，但最重要的一個(gè)是我們做項(xiàng)目還是比較特殊的，有可能一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)占到開工量的一個(gè)很大的比例，也就是說有可能是幾個(gè)項(xiàng)目的開工與否就將影響到綠城明年的開工量是增加還是減少，從之前的項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏來看，我們目前還是沒有太大的變化。
產(chǎn)品線未來會(huì)更豐富
南都：綠城還會(huì)繼續(xù)做高端嗎？產(chǎn)品線會(huì)否有調(diào)整？
韓波：綠城會(huì)做高端，我們會(huì)做高價(jià)的高端層、中價(jià)的高端層和低價(jià)的高端層。在很多時(shí)候、很多地區(qū)，價(jià)格不是由產(chǎn)品本身決定的，而是由地價(jià)決定的，我不可能說是兩萬塊的地價(jià)，我造兩千塊的房子，然后我賣兩萬五。產(chǎn)品線未來是會(huì)更加豐富，肯定還是會(huì)提升，但是綠城的研發(fā)會(huì)是一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的過程。
南都：有沒有考慮做一些平價(jià)一點(diǎn)的房子？
韓波：現(xiàn)階段綠城還是做了非常多的低價(jià)高端房的，比如說在江蘇一些縣市。同時(shí)我們也一直在給農(nóng)民、城市原居民建設(shè)農(nóng)居房、安置房，目前在建800多萬平方米，已交付65萬平方米。我們現(xiàn)階段還是有其他的一些平臺(tái)公司，這也是在這一輪調(diào)控之前已經(jīng)在做的工作，比如說我們成立了一個(gè)綠城建設(shè)公司，還有綠城發(fā)展公司等。綠城建設(shè)做的是兩塊代建業(yè)務(wù)，一塊是政府性質(zhì)項(xiàng)目的代建，比如安居房、保障房以及政府的一些公建，另一塊是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，或者說有地、有錢企業(yè)的項(xiàng)目，他們委托我們來代建。綠城發(fā)展則是主要著眼于三四線城市的開發(fā)。
像廣州、杭州這種可能地價(jià)已經(jīng)突破一萬的地方，怎么能讓中低收入者買得起房子？杭州在2009年最瘋狂的時(shí)候，土地拍賣價(jià)格樓面價(jià)去到2 .2萬，中低收入者怎么買得起房子？這主要還是靠政府，我們國(guó)家現(xiàn)在大舉建設(shè)保障房就是如此。新加坡和香港做得都非常成功，租金非常低，如果你連租金都付不起，政府就再給你減免。
南都：國(guó)內(nèi)走高品質(zhì)路線的開發(fā)商，各有何特色？綠城的代建業(yè)務(wù)占比是多少？
韓波：對(duì)星河灣和龍湖的產(chǎn)品我們還是有一些研究，都是比較優(yōu)秀的公司吧，我們宋總對(duì)這塊有很多言論和表述，我就不多講了。各個(gè)開發(fā)商都在探索自己的特色和路線，品質(zhì)上來講的話，這幾家還是不錯(cuò)的。
代建業(yè)務(wù)已簽約56個(gè)項(xiàng)目，總銷售金額已超過1200億，當(dāng)然還沒有全開始銷售，跟我們自主開發(fā)的品質(zhì)相比也沒有降低。代建的費(fèi)用大概在7-12個(gè)點(diǎn)，具體項(xiàng)目不同，收費(fèi)不同。
成本控制在未來會(huì)非常重要
南都：綠城一向走高品質(zhì)路線，是不是因?yàn)檫@樣而導(dǎo)致降價(jià)的空間比較小？
韓波：我們做產(chǎn)品的定位是希望通過一個(gè)小的園區(qū)，讓居住其中的業(yè)主得到他們理想狀態(tài)或者至少接近他們理想狀態(tài)的社會(huì)和環(huán)境，我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候就希望能夠達(dá)到這么一個(gè)完美。不光是買房人的這一代，還包括買房人的下一代，讓他們一開始從小時(shí)候就有一個(gè)高的眼界，能看到一個(gè)好的東西。
你講到的成本和價(jià)格之間的關(guān)系，我不知道廣州的地價(jià)現(xiàn)在是多少，杭州土地成本占整個(gè)樓盤成本的比例，可能已經(jīng)達(dá)到60%以上，最高的可以到70%，在這種形勢(shì)下，工程成本的一個(gè)管控就非常重要。但在現(xiàn)在的形勢(shì)下，地價(jià)的因素是占第一位的，影響非常大。
南都：按照傅玉林總經(jīng)理的說法，綠城的利潤(rùn)只有9個(gè)點(diǎn)，成本上真的沒有降價(jià)空間嗎？
韓波：今年是綠城的工程成本管理年，我們也請(qǐng)了外部的一些專業(yè)機(jī)構(gòu)跟我們公司現(xiàn)有的成本管理人員來形成一個(gè)新的管控流程，來管理我們的工程成本；另一方面，我們也對(duì)我們現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行了一個(gè)改革，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從原來的職能部門升級(jí)為一個(gè)專業(yè)的職能公司，這個(gè)職能公司跟項(xiàng)目是一個(gè)甲乙方契約關(guān)系的形式，來加強(qiáng)它對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)、指導(dǎo)和監(jiān)督；第三，和很多公司相比，我們的產(chǎn)品定位比較高端，同時(shí)我們的產(chǎn)品也在不斷提升，這樣的情況下，對(duì)我們管理人員的要求相比其他公司而言可能會(huì)更高一點(diǎn)，在這營(yíng)造過程當(dāng)中，產(chǎn)品也同樣會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化和提升。
工程成本控制在未來的市場(chǎng)，尤其是可以預(yù)見的這個(gè)市場(chǎng)上會(huì)非常重要。以前的房地產(chǎn)是什么樣子？以前就只是地產(chǎn)商而已，在賺什么錢？在賺土地溢價(jià)的錢，土地升值的錢，未來的中國(guó)房地產(chǎn)是什么？那就是房產(chǎn)商，這是革命性的。工程管理從架構(gòu)開始到我們的管理流程，這是我們綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
還有材料采購這一塊，我們也在創(chuàng)新，我們成立一個(gè)自己材料采購的電商平臺(tái)，相當(dāng)于想做房地產(chǎn)行業(yè)的阿里巴巴，第一批材料的截采將在11月15日結(jié)束，這也是我們應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的一個(gè)舉措。但這個(gè)舉措不是說是為了這個(gè)形勢(shì)，2月份出限購，10月份我們的采購電商平臺(tái)完成，這個(gè)平臺(tái)在去年年尾我們就已經(jīng)著手了，而我前面說的工程管理公司是在去年4月份就已經(jīng)成立了，實(shí)際上我們是考慮到自身的發(fā)展就在做這些事情。
開發(fā)周期控制在一年內(nèi)
南都：你們的開發(fā)周期是多少？目前來看，高周轉(zhuǎn)的房企都還活得不錯(cuò)。
韓波：具體得看項(xiàng)目，不是集團(tuán)創(chuàng)新項(xiàng)目的一般項(xiàng)目，我們的開發(fā)周期大概是9-12個(gè)月，從拿到土地到開盤銷售。
南都：創(chuàng)新項(xiàng)目是指？
韓波：比如說別墅類的項(xiàng)目，像我們的中式大宅就是，桃花源已經(jīng)在展示，還有法式合院，在蘇州已經(jīng)有完整的樣板房、樣板區(qū)展示了。還有二代高層系列，比如藍(lán)色錢江今年年底也要交付了，包括此前的北京御園那個(gè)項(xiàng)目也算是我們的創(chuàng)新項(xiàng)目。這是從幾個(gè)類別上的劃分。
像別墅類項(xiàng)目，我們做了十多年才發(fā)現(xiàn)，原來別墅住戶對(duì)于別墅的需求更多是在室外，他對(duì)室外的需求更高，原來我們對(duì)室內(nèi)的研究，對(duì)建筑的研究，現(xiàn)在要更多地側(cè)重于建筑和景觀的一個(gè)結(jié)合，更注重景觀本身的使用功能，如何更加讓人愉悅，這一類其實(shí)都是創(chuàng)新。
你去看綠城原來的別墅，第一代是沒有圍合花園的，就草、樹；第二代，一個(gè)泳池，完了一個(gè)泳池占了你庭院最好的位置，因?yàn)檫@是讓人顯擺的嘛。現(xiàn)在的泳池，它使用最好，而不是用來展示的，在交通流線上面，它可能放在邊上、角上，這也是我們的一個(gè)創(chuàng)新，在營(yíng)造階段它花不了太多的時(shí)間，但在設(shè)計(jì)和構(gòu)思階段，甚至在想到這一點(diǎn)之前，其實(shí)是需要一個(gè)非常長(zhǎng)的周期。
我們的房子很多都有這種灰空間的設(shè)計(jì)，這不是一個(gè)封閉的空間，下雨天你也可以在這里面走動(dòng)，這樣空間會(huì)顯得大很多，然后又能跟大自然更加貼近。想到了，設(shè)計(jì)師畫個(gè)圖紙出來，好像很簡(jiǎn)單，但沒想到以前呢？這是蠻需要心血和時(shí)間的。老是說房地產(chǎn)是個(gè)暴利，但在這方面綠城的產(chǎn)品，綠城的產(chǎn)品的背后，因?yàn)橛形覀兲嗟男难�，是值這個(gè)價(jià)值的。我們想出來了，別的公司就去考察一次，他同樣可以用了，房地產(chǎn)領(lǐng)域有多少我們是作為開創(chuàng)者呢？太多了。綠城開發(fā)周期，現(xiàn)在是硬指標(biāo)，必須控制在一年內(nèi)。
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本文標(biāo)題：綠城談阿里團(tuán)購買房：還沒到義薄云天那高度
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