近幾個月來，綠城成為中國房地產(chǎn)界的“話題之王”。
近幾個月來，綠城成為中國房地產(chǎn)界的“話題之王”。被調(diào)查、被并購、被破產(chǎn)，媒體貪婪地盯著綠城，聽風(fēng)就是雨，無休止地傳播有關(guān)話題。不過，最近這則消息比較靠譜：阿里巴巴集團(tuán)主席和首席執(zhí)行官馬云號召阿里巴巴員工團(tuán)購綠城樓盤。
證據(jù)確鑿：11月5日，由近60人組成的阿里巴巴員工看房團(tuán)參觀考察了三個綠城樓盤翡翠城、西溪誠園、明月江南。而4日阿里巴巴的一封內(nèi)部郵件顯示：阿里員工購買上述三個樓盤，可享綠城員工內(nèi)部折扣9.2折，且享有額外團(tuán)購折扣。這一團(tuán)購事宜，也得到綠城方面的證實。
為何馬云愿意伸出援手？據(jù)說馬宋二人私交不錯，同為杭州著名企業(yè)家，同是浙江紹興下轄的嵊州老鄉(xiāng)。然而，在商言商，面對營收幾百億元的大塊頭企業(yè)，如何救？只不過在樓盤明顯讓利的情況下，號召、組織自己的員工團(tuán)購罷了，而無論馬云還是阿里巴巴并未對這一團(tuán)購行動給予特殊財力支持，除了今年8月，阿里巴巴出臺30億元“ihome”無息置業(yè)貸款計劃：工作滿三年且首次置業(yè)的員工，可享受30萬元無息貸款。
因此，這只是阿里巴巴和綠城之間的互利合作行為。不過，值得關(guān)注的是，阿里巴巴員工可享有“隱性擔(dān)保”：假如以后所購樓盤出現(xiàn)嚴(yán)重問題，比如極端情況如爛尾，則馬云或阿里巴巴集團(tuán)會給個說法，甚至是某種形式的補(bǔ)償。
顯而易見，無論是馬云，還是想要團(tuán)購的員工，實在不必操這份心。因為，綠城死不了。當(dāng)然，這是有一定條件的，任何企業(yè)都有可能倒下。筆者說的是，至少在上述三個樓盤竣工交房之前的三年內(nèi)，綠城很難從這個地球上消失，這些樓盤也不可能出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，遑論爛尾。
綠城堪稱中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的一面旗幟，皆因其對樓盤質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)的執(zhí)著追求。在一定程度上，宋衛(wèi)平更像是一個藝術(shù)家，在產(chǎn)品塑造上是一個完美主義者。表現(xiàn)在商業(yè)運(yùn)作上，也帶有鮮明的偏執(zhí)狂色彩。比如為了維護(hù)老業(yè)主的利益，樓盤堅決不降價。
回過頭再來說綠城之痛。綠城現(xiàn)在遇到的最大問題究竟是什么？宋衛(wèi)平坦言是資金周轉(zhuǎn)。據(jù)綠城2010年年報，凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%，2011年中報則上升至163%，這與綠城降負(fù)債的愿望背道而馳。由于綠城是在香港上市的公司，若按國內(nèi)財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定，則總資產(chǎn)負(fù)債率在85%左右，而至10月30日，有可比數(shù)據(jù)的108家國內(nèi)上市公司平均達(dá)73%。無論是凈負(fù)債率，還是總負(fù)債率，綠城皆明顯超過行業(yè)平均水平。
負(fù)債率高，說明資金緊張，還貸壓力大。要想緩解這一壓力，有兩個常用招數(shù)：一借錢，二賣樓。提及借錢，當(dāng)前想必所有開發(fā)商都頭大。今年以來，國家持續(xù)緊縮銀根，尤其對于開發(fā)商貸款“無情壓迫”；原本很多房企還能尋求房地產(chǎn)信托，然而三季度以來連信托都被管制，綠城與平安簽署的巨額合作協(xié)議，并未結(jié)出多少果實；對于綠城這樣的在港上市公司，上半年尚比較容易借外債，而近幾個月開發(fā)企業(yè)的債券已很難賣出，國際投資機(jī)構(gòu)胃口寡淡。
關(guān)于賣房，綠城并非高手，尤其是在樓市下行期。今年以來，恒大、碧桂園、中海促銷反應(yīng)快、促銷力度大，資金面稍顯從容，萬科則隨行就市，定價策略主要圍繞開盤一個月內(nèi)銷售60%的目標(biāo)。值得關(guān)注的是，上述四個地產(chǎn)巨頭開發(fā)的住宅項目，多屬中端，降價促銷后，一般都能吸引自住者入市。而綠城的產(chǎn)品線以高端住宅為主。在樓市下行期，高端住宅比普通住宅更難銷售，尤其是在當(dāng)前限購、限價、限貸等強(qiáng)大的行政干預(yù)之下，高端住宅銷售可謂雪上加霜。
綠城資金告急，并非全無招數(shù)可用。9月底，宋衛(wèi)平曾公開表示，綠城的上策是努力賣房，中策是轉(zhuǎn)售項目，下策是大降價賣完房子，退出地產(chǎn)江湖�？磥�，綠城還是不愿輕易降價，但并不表示一點都不降。面向阿里巴巴的定向降價，就是一種促銷策略，這一招同樣可以面向其他企業(yè)，甚至是全社會的團(tuán)購者。與此同時，綠城也在嘗試轉(zhuǎn)售項目，比如9月15日，以人民幣3000萬元的標(biāo)價，轉(zhuǎn)讓了溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)公司15%的股權(quán)。
除非明后兩年國家信貸政策和房地產(chǎn)政策仍不放松，否則綠城不太可能會采取“下策”。退一步講，假如房地產(chǎn)調(diào)控將綠城這面旗子砍倒，那真是一個不大不小的諷刺。
(作者系房地產(chǎn)研究人士)
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本文標(biāo)題：評論：馬云救得了綠城嗎
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