隨著生活品質(zhì)的提高，人們在購買房屋時，除了注重房價、區(qū)域、交通、綠化等相關(guān)配套之外，物管的服務(wù)質(zhì)量也逐步被人們納入購房的衡量標(biāo)準(zhǔn)之中。
成都市物協(xié)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)過20年的發(fā)展，成都市已有物管企業(yè)1172家，由業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域已有5500個，覆蓋總建筑面積達(dá)3.05億平方米，在全國15個副省級城市中排名第三位。
但是，由于成都物管企業(yè)數(shù)量龐大，很多開發(fā)商與物管企業(yè)屬于“父子”關(guān)系，還有一些物管企業(yè)則服務(wù)意識落后，物管的服務(wù)水平參差不齊，導(dǎo)致業(yè)主與物管的沖突時有發(fā)生。另外，成都部分物管公司缺乏有效的應(yīng)急機(jī)制，從業(yè)人員不具備相應(yīng)的應(yīng)急能力，在業(yè)主受困于電梯等緊急情況下，就凸顯出這些物管企業(yè)突發(fā)應(yīng)急預(yù)案落實不到位。
開發(fā)商與物管多為“父子”關(guān)系 致業(yè)主利益難保證
昨日，購買位于雙楠路某項目樓房的劉姓業(yè)主向本網(wǎng)反映，該項目物管公司從屬于開發(fā)商，但其服務(wù)質(zhì)量與宣傳時的說法相差甚遠(yuǎn)，物管費說漲就漲，工作人員常與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至威脅業(yè)主，問題非常多。
回望中國物管業(yè)發(fā)展30年，物管業(yè)的出身比較特殊。中國物業(yè)管理行業(yè)是從房地產(chǎn)的房管機(jī)構(gòu)演變而來的。業(yè)界調(diào)侃，很多開發(fā)商與物管屬于“父子”關(guān)系。
業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司有利于對其所開發(fā)的項目進(jìn)行統(tǒng)一管理，如果項目出現(xiàn)不足或者缺陷，問題也相對容易得到有效處理。
然而，由于物管公司在接管小區(qū)時，往往因“父子”關(guān)系而對房屋的各項工程如電梯、門窗、排水管等的驗收過程簡單化處理，甚至略過相關(guān)程序。一旦出現(xiàn)問題后，“兒子”又得扛下“父親”所欠的債，“怨念”太深，從而發(fā)泄到業(yè)主身上。
劉姓業(yè)主告訴本網(wǎng)，當(dāng)初買房子時，考慮到物管是開發(fā)商自己的，物管費也便宜，才決定購買�，F(xiàn)在物管公司非常“囂張”，想漲價就直接找個理由貼出公告。
本網(wǎng)亦從網(wǎng)上發(fā)布的各大售樓信息看到，相當(dāng)多的樓盤，其配套的物管公司是開發(fā)商旗下的子公司。本網(wǎng)致電某樓盤銷售部，對方工作人員表示，配套的物管公司是其公司旗下的，價錢實惠，服務(wù)質(zhì)量絕對相當(dāng)好，如果業(yè)主不滿意，可以通過業(yè)主委員會來投票表決，決定物管公司的去留。
但是，據(jù)《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》成房物管[2003]7號相關(guān)條款規(guī)定，公有住房出售達(dá)到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達(dá)到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主才可以成立業(yè)主委員會。
據(jù)調(diào)查，成都存在不少住宅空置的現(xiàn)象。這些空置的住宅可能是未出售的，也可能是投資性房屋或者業(yè)主沒來得及裝修的。此種情況，小區(qū)短期內(nèi)難以成立業(yè)主委員會。
四川中原地產(chǎn)二級市場營運(yùn)中心總經(jīng)理鄒玉堂指出，當(dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識越來越強(qiáng)，但有些維權(quán)工作并不易于操作，比如業(yè)主委員會如不能及時成立，就將無法對物管的賬目進(jìn)行監(jiān)督，也無法安排新的物管企業(yè)進(jìn)場。
仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人向本網(wǎng)介紹，前期的物業(yè)顧問服務(wù)、后期的全權(quán)式委托物業(yè)服務(wù)非常重要，物管服務(wù)其實需要非常專業(yè)，需要物管企業(yè)深思熟慮，這樣才能最大化的保證業(yè)主利益。
成都物管業(yè)未真正實現(xiàn)市場化 應(yīng)盡快健全應(yīng)急機(jī)制
物管擔(dān)負(fù)著保全小區(qū)業(yè)主利益的角色，關(guān)系千家萬戶的生活質(zhì)量，關(guān)系民眾的人身、財產(chǎn)安全。
6月26日，成都金牛區(qū)某項目一業(yè)主與其父被困電梯，半小時后才可獲救。被困過程中，相關(guān)物管人員不會最基本的營救措施，只能寄希望予電梯維修員。該業(yè)主憤怒地指責(zé)：物管沒有解決突發(fā)問題的處理系統(tǒng)，這樣遲早要出人命。
然而，其物管負(fù)責(zé)人則表示，物管始終只是丙方，它對所有事故都不能扮演獨立處理的角色，因為它背負(fù)不了這個責(zé)任。
業(yè)內(nèi)人士透露，物業(yè)從業(yè)人員原則上需要物業(yè)上崗證，但實際上一般公司基層的崗位并不要求。而且，有些物管公司對員工沒有崗前培訓(xùn)或者崗位培訓(xùn)。如此，很多從業(yè)人員根本不具備應(yīng)急能力。
7月3日，成都那場特大暴雨，至今仍令人心有余悸。暴雨過后，成都多個住宅小區(qū)的地下停車場積水，車輛損失慘重，使車主們扼腕。當(dāng)時，關(guān)于責(zé)任在誰，有矛頭指向了物管企業(yè)。
“物管只要保證小區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)能夠正常使用，有日常檢查記錄，把該做的工作都做到位了，并有相關(guān)記錄，就可以免責(zé)。發(fā)大水造成的損失，不能完全把責(zé)任推到物業(yè)身上。”一物業(yè)人員告訴本網(wǎng)。
而在5.12汶川特大地震后，成都出臺了《成都市物業(yè)管理中突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案指引》（簡稱《應(yīng)急預(yù)案指引》）。業(yè)界稱，該預(yù)案指引在全國物管行業(yè)中還是首創(chuàng)。2010年5月，成都市物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)《應(yīng)急預(yù)案指引》，要求各會員單位、相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵照執(zhí)行。
今年，這場大雨正好檢驗了物管對《應(yīng)急預(yù)案指引》執(zhí)行情況。
鄒玉堂認(rèn)為，大雨考驗了成都物管，提示成都物管業(yè)應(yīng)盡快健全應(yīng)急機(jī)制，如此才能在事故中有效搶修、搶救，保護(hù)業(yè)主的利益。
專家分析，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)將成為物管市場的佼佼者。當(dāng)前，成都物業(yè)管理還沒有真正實現(xiàn)市場化，只有當(dāng)物管業(yè)真正實現(xiàn)市場化，物管公司才會千方百計健全完備的應(yīng)急機(jī)制，提升服務(wù)質(zhì)量，以在市場上占有一席之地。
某物管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示，成都物管已經(jīng)年滿20歲，已經(jīng)到了需要離開開發(fā)商“父親”的時候，這樣才能真正實現(xiàn)自身價值，為業(yè)主創(chuàng)造更好的生活氛圍，為物業(yè)增加軟性優(yōu)勢和價值，同時也能讓物管企業(yè)本身獲得廣闊的視野、強(qiáng)大的市場競爭力以及做大做強(qiáng)的可能。
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本文標(biāo)題：開發(fā)商物管“父子關(guān)系”成隱患 業(yè)主麻煩多亟需市場化運(yùn)作
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